Договоры бывают разные

Юридическая конструкция договора предварительной купли-продажи не соответствует сущности складывающихся отношений между застройщиком и инвестором, поскольку предусматривает передачу покупателю конкретного товара – квартиры в сданном Госкомиссии доме.

При использовании договора уступки прав требования (договор цессии) инвестор находился в более выгодном положении, чем при заключении договора инвестирования или соинвестирования, поскольку уступалось право на предоставление объекта недвижимости. Важно отметить, что происходила не уступка конкретного объекта (квартиры, доли объекта), а права на него. Для инвестора такой договор более безопасен, т.к. инвестор не участвует в возможных рисках, связанных с реализацией проекта. Однако может возникнуть иная проблема при нарушении сроков строительства. В таком случае инвестор имеет право на объект недвижимости и вправе требовать возвращения вложенных средств. Как было отмечено выше, стоимость объекта недвижимости возрастает в процессе строительства, а размер денежных средств, которые переданы по договору уступки права требования, зафиксированы в договоре. Поэтому инвестор был вправе требовать возвратить только указанную сумму.

Как уже было отмечено, в ГК РФ такого договора, как договор на участие в строительстве, нет.

Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» содержит в ст. 7 упоминание об основном правовом документе, регулирующем производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности. Таким документом является «договор (контракт) между ними». Единственное условие правомочности такого договора – соответствие его законодательству.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» предусматривает регулирование отношений между субъектами инвестиционной деятельности путем заключения «договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ».

Таким образом, правовая природа договора, используемого в инвестиционной деятельности при создании недвижимости, долгое время отдавалась на откуп самим участникам инвестиционной деятельности, которые были ограничены при составлении договора только нормами ГК РФ, в результате появлялись договоры различной правовой природы.

Елена Уткина